５．他不動産登記について

このページでは（項目をクリックすると表示されます）、
　５－１．建物の保存登記
　５－２．登記名義人住所・氏名の変更登記
　５－３．特殊な原因による所有権移転
　５－４．仮登記
　５－５．担保権の登記
　５－６．買戻権の登記
　５－７．用益権の登記
の概要について記載してあります。詳細は、当事務所まで、お気軽にお問い合わせください。

 

５－１．建物の保存登記

家を新築した場合や建物が未登記の場合、この家が自分のものであることを証明するため、
保存登記をします。また保存登記の前に、表示の登記が必要ですが、これは土地家屋調査士
が申請します。

保存登記のための必要書類
①住民票の写し　１通
②住宅用家屋証明書（登録免許税軽減用）
③表示登記の完了関係書類
④本人確認情報（運転免許証 、マイナンバーカードなど）
⑤委任状（認印で可）

【建物保存の登記費用】

【登記費用】	消費税込み
報酬	\22,000～　　（※１）
登録免許税	不動産の価額×0.4% 租税特別措置法の低減措置 　・居住用建物　債権額×0.1%
実費等	登記事項証明書等、必要書類の取寄費用

※１　不動産の価額２０００万円以上は５００万円毎に￥1,100追加
　　　　権利者４名以上は１名毎に、￥1,100追加　※２　建物表題登記には、費用が別途必要です

 

５－２．登記名義人住所・氏名の変更登記

所有者の住所・氏名が、登記記録の記載されているものと現在の住所・氏名が異なる場合、
変更登記をする必要があります。市役所・町村役場に住民票や戸籍上の氏名を変更しても、
登記記録が自動的に変更される訳ではないからです。

住所や氏名に変更があった場合、なるべく早く変更登記申請をすることをお勧めします。

変更登記のための必要書類
①住民票の写し、戸籍の附票、不在住証明書等（住所変更の場合）
②戸籍謄本（氏名変更の場合）
③本人確認情報（運転免許証 、マイナンバーカードなど）
④委任状（認印で可）

【登記名義人住所・氏名変更の登記費用】

【登記費用】	消費税込み
報酬	\11,000～　　（※１）
登録免許税	不動産１個につき\1,000
実費等	登記事項証明書等、必要書類の取寄費用

※１　不動産５個以上は１個毎に、￥1,100追加
　　　　所有権移転登記と同時申請の場合、\8,800

 

５－３．特殊な原因による所有権移転

不動産の所有権移転（名義変更）をするには、その原因を特定しなければなりません。代表
的な原因は、相続、売買、贈与ですが、以下のとおり特殊なものがあります。

法律行為によるもの
①時効取得
②民法９５８条の３の審判・・特別縁故者への移転
③特別縁故者不存在確定

取引行為（契約行為）によるもの
①代物弁済　→債務者所有の不動産を代物弁済する契約をした場合、
　　　　　　　仮登記担保に基づく本登記
②交換
③譲渡担保　→譲渡担保契約が成立した場合
④債務弁済　→譲渡担保につき債務弁済した場合
⑤財産分与　→離婚に伴う財産分与の協議が成立した場合
⑥現物出資
⑦持分放棄　→共有者の一人が持分を放棄した場合
⑧共有物分割　→共有不動産の現物分割
⑨遺産分割　→共同相続の登記をした後の遺産分割協議による場合
⑩合意解除　→売買による所有権移転登記をした後の売買契約の合意解除
⑪委任の終了　→権利能力なき社団の代表者の交代の場合

その他
①真正な登記名義の回復

【特殊な原因による所有権移転の登記費用】

【登記費用】	消費税込み
報酬	\33,000～　　（※１）
必要書類の作成	\5,500～
登録免許税	土地・建物の評価額×2%
実費等	登記事項証明書等、必要書類の取寄費用

※１　固定資産評価額２０００万円以上は５００万円毎に￥1,100追加
　　　　不動産５個以上は１個毎に、権利者４名以上は１名毎に、￥1,100追加
　※２　権利証がない方で、法務局提出の本人確認情報が必要な場合は、別途費用がかかります。
　　　　上記２－２本人確認情報の作成費用をご参照ください。

 

５－４．仮登記

登記申請の書類が不足していたり、売買予約など将来物権変動が見込まれる場合など、一定
の条件を満たせば仮登記を申請することができます。

仮登記は、あくまでも仮の登記ですので、第三者に対する対抗力はありませんが、登記順位
を確保する効力はあります

なお、当事務所では、虚偽の仮登記を防止するため、ご本人様確認・意志確認を厳格に行っ
ておりますので、ご協力をお願いいたします。

１．仮登記の種類
　①条件不備の仮登記
　・権利証（登記済証・登記識別情報）を添付できないとき
　・取引が成立したにもかかわらず登記義務者が登記申請に協力しない時

　②請求権保全の仮登記
　・売買予約
　・保証人の将来の求償権をあらかじめ担保する抵当権設定予約

　③始期付・条件付権利の仮登記
　・死因贈与契約
　・農地法所定の許可前の農地の売買予約
　・売買代金完済時に所有権が移転する旨の特約がある売買契約
　・仮登記担保法に基づく、代物弁済の予約、代物弁済契約

２．仮登記のための必要書類
①印鑑証明書（発行から３か月以内のもの）　１通
②登記原因証明情報
③登記義務者の承諾書（権利者単独申請の場合）
④本人確認情報（運転免許証 、マイナンバーカードなど）
⑤委任状（実員または認印で押印）

【所有権移転仮登記の登記費用】

【登記費用】	消費税込み
報酬	所有権移転登記の報酬額の７０％　　（※１）
必要書類の作成	\5,500～
登録免許税	土地・建物の評価額×1%
実費等	登記事項証明書等、必要書類の取寄費用

※１　固定資産評価額２０００万円以上は５００万円毎に￥1,100追加
　　　　不動産５個以上は１個毎に、権利者４名以上は１名毎に、￥1,100追加

 

５－５．担保権の登記

登記をすることができる担保権として、抵当権（根抵当権を含む）、先取特権、質権があり
ます。また、特殊な担保権として、譲渡担保、仮登記担保権、工場抵当があります。

当事務所では、各種担保権に関する登記手続を取り扱っておりますので。詳細等など、お
気軽にお問い合わせください。

１．抵当権の登記について
下記抵当権の登記手続があります。
①抵当権設定　→３．抵当権設定をご参照ください
②抵当権抹消　→４．抵当権抹消をご参照きださい
③追加担保設定
④債権譲渡、代位弁済による抵当権移転
⑤抵当権者の会社合併、相続等による抵当権移転
⑥債権額、利息、損害金、債務者住所・氏名変更による変更登記
⑦債務引受、債務者交替、相続等による債務者変更
⑧転抵当権の設定
⑨抵当権の譲渡、放棄、順位変更
⑩共有持分上の抵当権の効力を所有権全部に及ぼす変更

２．根抵当権の登記について
下記根抵当権の登記手続があります。
①根抵当権設定　→３－３．根抵当権設定をご参照ください
②根抵当権抹消　
③追加担保設定
④債権の範囲の変更
⑤極度額の変更
⑥債務者の変更
⑦元本確定期日の変更
⑧債務者の相続による指定債務者の合意
⑨根抵当権者の会社合併、相続等による根抵当権移転
⑩全部譲渡、一部譲渡、分割譲渡、共有者の権利移転による根抵当権移転
⑪共有根抵当権の優先の定め
⑫元本確定

３．先取特権の登記について
先取特権とは、民法その他法律で定められた債権を有する者が、債務者の総財産及び特定の
財産から、他の債権者に優先して弁済を受けることのできる、法定の担保物権です。

法定の担保物権ですので、抵当権のように当事者が設定契約をする必要がありません。

先取特権には、下記の登記手続があります
①一般の先取特権保存
②不動産保存の先取特権保存
③不動産工事の先取特権保存
④不動産売買の先取特権保存
⑤各種先取特権の変更、移転、抹消

４．質権の登記について
不動産質権とは、債権者が、債務者からその債権の担保として、目的不動産の引渡を受け、
債務が弁済されるまでその不動産を占有することができる担保物権です。

このように、質権は不動産担保の提供者から担保物の占有を奪ってしまうため、実務上では
、不動産に質権を設定することはほとんどありません。

不動産質権には、下記の登記手続があります。
①質権設定
②質権変更、移転、抹消

５．譲渡担保の登記について
譲渡担保とは、債務の担保として債務者（または第三者）所有の財産（不動産など）を債権
者に移転することをいいます。

不動産を目的として、譲渡担保契約をした場合は、「譲渡担保」を原因として、債務者から
債権者へ「所有権移転」登記を行います。

また債務者が、債務を弁済し譲渡担保契約を解除した場合、「債務弁済」または「譲渡担保
契約解除」を原因として債権者から債務者へ「所有権移転」登記を行います。

６．仮登記担保の登記について
仮登記担保とは、債務の担保として、その債務の不履行があるに場合には、債務者所有の不
動産を債権者に移転することを目的として、「代物弁済予約契約」や「停止条件付代物弁済
契約」をすることによって、目的の不動産に所有権移転の仮登記を設定することをいいます。

仮登記担保は、「仮登記担保法」という法律に規定されています。

仮登記担保には以下の登記手続があります。
①代物弁済予約契約による所有権移転請求権仮登記
②停止条件付代物弁済契約による条件付所有権移転仮登記
③担保権実行による所有権移転の本登記
④受戻しによる担保仮登記の抹消

７．工場抵当及び工場財団の登記について
工場抵当とは、工場抵当法に基づき、工場に属する土地または建物に設定した抵当権の効力
が、土地または建物に備え付けられた機械・器具にも及ぶものとされる抵当権のことをいい
ます。

工場財団は、工場の建物の他、工場に属する土地とその工作物、機械・器具その他の付属物
、地上権などから構成され、工場財団登記簿に登記することで一つの不動産とみなされるも
のです。

工場抵当及び工場財団の登記は、
①通常の抵当権設定登記＋「機械器具目録」の添付
②工場財団の所有権保存登記＋抵当権設定登記
があります。

【各種担保権の登記費用】

【登記費用】	消費税込み
報酬	設定登記、移転登記　\22,000～　　（※１） 変更登記　　　　　　\16,500～ 抹消登記　　　　　　\11,000～ 　　（休眠担保権抹消の場合　\33,000～） 財団保存登記　　　　\55,000～ 財団目録の変更　　　\22,000～
必要書類の作成	\5,500～
登録免許税	設定登記　　　債権額×0.4% 　　 租税特別措置法の低減措置 　　　・居住用建物　債権額×0.1% 　　追加設定の場合　追加不動産１個につき\1,500 移転登記　　　債権額×0.1%（相続、会社合併の場合） 　　　　　　　債権額×0.2%（相続、会社合併以外の場合） 抹消登記　　　不動産１個につき　\1,000 財団保存登記　財団１個につき　\30,000 財団抵当権　　債権額×2.5%
実費等	登記事項証明書等、必要書類の取寄費用

※１　債権額２０００万円以上は５００万円毎に￥1,100追加
　　　　不動産５個以上は１個毎に、権利者４名以上は１名毎に、￥1,100追加
　※２　権利証がない方で、法務局提出の本人確認情報が必要な場合は、別途費用がかかります。
　　　　上記２－２本人確認情報の作成費用をご参照ください。
　※３　5。譲渡担保、６．仮登記担保の費用は、所有権移転、及び仮登記に準じます。

 

５－６．買戻権の登記

買戻の特約とは、売買契約に際し、後日、不動産の売主が、売買代金と契約費用を買主に返
還して、不動産所有権を売主が買い戻すことができる権利で、民法第５７９条以下に規定さ
れています。

実務上では、権利移転型の担保制度や、ある期間内に居住用建物の新築を条件とした土地払
下げ、としても利用されています。
登記された買戻権は、１個の物権たる性格を持ち、第三者に対抗することができます。

ただし、買戻権の登記は、売買による所有権移転の登記申請と同時に別個の申請によってし
なければならず、後から買戻権だけの登記を申請することはできません。

下記買戻権の登記手続があります。
①買戻特約の登記
②買戻権移転
③買戻期間満了・混同による買戻権抹消
④買戻権行使による所有権移転

【買戻特約の登記費用】

【登記費用】	消費税込み
報酬	\22,000～　　（※１）
必要書類の作成	\5,500～
登録免許税	不動産１個につき　\1,000
実費等	登記事項証明書等、必要書類の取寄費用

※１　不動産評価額２０００万円以上は５００万円毎に￥1,100追加
　　　　不動産５個以上は１個毎に、権利者４名以上は１名毎に、￥1,100追加

 

５－７．用益権の登記

用益権とは、簡単に言うと他人の不動産を使用する権利のことです。
登記することができる用益権は、賃借権、地上権、地益権、永小作権、採石権、配偶者居住
権（相続登記、１－７配偶者居住権についてをご参照下さい）となっています。

１．賃借権の登記について
賃借権は、賃貸人が賃借人に土地または建物を使用収益させ、これに対し賃借人が賃料を支
払うことを約することにより成立します。

賃貸人との特約がない限り、賃借人は賃貸人に対する登記請求権はありません。

賃借権の登記事項としては、以下の項目があります。
①賃料（必須）
②賃料の支払時期の定めがあるときは、その定め
③存続期間の定めがあるときは、その定め
④賃借権の譲渡または賃借物の転貸を許す定めがあるときは、その定め
⑤敷金があるときは、その旨
⑥土地に賃借権設定の目的が建物の所有であるときは、その旨（借地借家法の公示）
⑦借地借家法上の定期借地権・高齢者の居住の安定確保に関する法律による定めがあるとき
　は、その定め

２．地上権の登記について
地上権とは、土地の工作物、または竹木を所有するために他人の土地を利用する権利です。
また、地上権は物権であり、債権である賃借権とは違い、目的の土地を、直接に支配し、か
つ、排他的に支配する権利です。

地上権設定契約による方法と法定地上権により取得する場合があります。
土地の空間、地下の一定の範囲にも区分地上権を設定できます。

３．地役権の登記について
地役権とは、あらかじめ定めた目的に従い、他人の土地（承益地）を自分の土地（要益地）
の便益に供する権利です。
地役権には、通行地役権、引水地役権、観望地役権、日照地役権、電線路の設置等がありま
す。

地役権の登記は、承益地に地役権の登記申請を行い、要益地には登記官の職権でなされ公示
されます。

地役権の登記時効としては、以下の項目があります。
①地役権の目的
②地役権の範囲（地役権図面の添付要）
③民法２８１条１項ただし書きの定めがあるときは、その定め
④民法２８５条１項ただし書きの別段の定めがあるときは、その定め
⑤民法２８６条の定めがあるときは、その定め

４．永小作権の登記について
永小作権は、耕作または牧畜を目的として、小作料を支払って他人の土地を利用する権利で
す。

５．採石権の登記について
採石権は、他人の土地において、岩石および砂利を採取する権利です。

【用益権の登記費用】

【登記費用】	消費税込み
報酬	設定登記、移転登記　\22,000～　　（※１） 変更登記　　　　　　\16,500～ 抹消登記　　　　　　\11,000～
必要書類の作成	\5,500～
登録免許税	設定登記　不動産の価額×1%（地役権除く） 　　　　　承益地の個数×\1,500（地役権） 移転登記　不動産の価額×0.2%（相続、会社合併の場合） 　　　　　不動産の価額×1%（相続、会社合併以外の場合） 変更登記　不動産１個につき　\1,000 抹消登記　不動産１個につき　\1,000
実費等	登記事項証明書等、必要書類の取寄費用

※１　固定資産評価額２０００万円以上は５００万円毎に￥1,100追加
　　　　不動産５個以上は１個毎に、権利者４名以上は１名毎に、￥1,100追加
　※２　権利証がない方で、法務局提出の本人確認情報が必要な場合は、別途費用がかかります。
　　　　上記２－２本人確認情報の作成費用をご参照ください。